עורך דין איתי דוידי
חוק מכר הדירות נועד בתכליתו להגן על הקונים בעסקאות מכר של דירות הנמכרות מידיי קבלן. מטרת החוק בעיקרה היא לצמצם את פערי הכוחות המשמעותיים שקיימים בין הקונה למוכר (הקבלן/היזם).
תיקון מס’ 9 לחוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 (להלן: “התיקון“), מחיל מספר הקלות אשר נועדות לצמצם את הפערים לעיל.
ועדת מחיר למשתכן בלשכת עורכי הדין הגישה את עמדתה לתיקון 9 לחוק המכר שמטרתו לצמצם את פערי הכוחות בין הרוכשים לקבלנים ולהגן על הקונים.
התיקון נכנס לתוקף ביום 7.7.2022, והוא יחול על כל הסכם מכר שיחתם החל מיום זה ואילך.
התיקון המוצע כולל שלושה רכיבים מרכזיים:
הראשון, בכל הנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה, אשר מצמצם את הפטור שקיים ליזמים מתשלום פיצויים בגין איחור בכך שאיחור במסירת דירה יחול כאשר הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד, בכך מצמצם את איחורי המסירה של היזם עקב סיבות שונות אחרות. תקופת ה-”גרייס” בגין איחור במסירה צומצמה לחודש ימים בלבד (במקום 60 ימים עד התיקון).
השני, לקבוע הגבלה של הצמדה למדד תשומות הבניה לרכיב הבנייה בלבד, כמו גם איסור על הצמדה של שאר רכיבי העסקה. ההצמדה תחול עד למועד המסירה הקבוע בהסכם המכר, כך שככל שיחול איחור במסירה, לא תחושב הצמדה החל ממועד זה.
המשמעות בפועל היא שיוצמדו למדד רק 40% משווי הדירה (לעומת 100% טרם התיקון).
השלישי, לקבוע כי לא יהיה ניתן לגבות הוצאות משפטיות מרוכש דירה.
כמו כן, דירה חדשה הינה עסקת מקרקעין מורכבת, אשר יש לשים לב לפרטים רבים. לפניכם מספר תמצית של מספר טיפים חשובים שעליכם לתת דגש עליהם, טרם הרכישה:
1. בדיקת הייזם והקבלן- היזם אחראי על קבלת היתרים נדרשים, תכנון הנדסי ואדריכלי, קבלת ליווי בנקאי ועוד... יש לוודא כי אכן הייזם יכול לעמוד בפרויקט אותו הוא משווק. בדיקה מקדמית לגבי זהות היזם חשובה מאוד, שכן, גורל דירתכם מונח על כתפיו. מעבר לכך, יש לוודא מי היא חברת הבנייה איתה חתם היזם על בניית הפרויקט, מומלץ לבדוק מבנים נוספים שאותו קבלן ביצע על מנת לבדוק את טיב הבנייה. חשוב לוודא, בין היתר, כי החברה הקבלנית מוכרת ורשומה בפנקס הקבלנים.
2. מפרט הנכס- במרבית המקרים, טבע האדם הוא לא ליחס חשיבות מספקת לסעיפים המנויים בחוזים/ הסכמים. וזאת, חרף העובדה כי לרוב מדובר במסמכים אשר אין להקל בהם ראש, טרם החתימה עליהם. קל וחומר, כאשר מדובר ברכישת דירה, אנו נדרשים לקרוא לעומק את חוברת המפרט הטכני, אשר מכילה את התיאור המדויק והמפורט של הדירה הרצויה.
לתשומת לבכם, לא פעם אנו נתקלים במצב שבו אדם רוכש דירה למעשה "על הנייר", טרם התחלת פרויקט הבניה בפועל, ורק לאחר שהבניה הושלמה, הוא מגלה שישנו חוסר התאמה בין הרצוי למצוי. לפיכך, חשוב לבחון ולקרוא היטב את המפרט הטכני! בדקו את גודל הדירה, החדרים, המרפסת, חדרי השירות ועוד. שאלו את היזם האם ניתן לעשות שינויים? וקראו בעיון את הפרט הטכני.
3. בטוחות- חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), מעגן בתוכו רשימה של חלופות אפשרויות להבטחת כספי הרוכשים, אותן יש לבחון טרם הרכישה. המוכר אינו רשאי לקבל סכום העולה על 7% על חשבון הנכס אלא אם כן מספק אחת מהבטוחות המצוינות בחוק. יש לברר מה סוג הבטוחה אותה הקבלן מספק, האם הערת אזהרה? מוטב לקבל ערבות בנקאית שכן הינה הערבות החזקה ביותר וקלה למימוש.
4. הסכם המכר- הסכם מכר הינו מסמך מורכב המלווה בסיכונים רבים. לא פעם אנו נתקלים בהסכם שנוסחו נוטה לטובת הקבלן, ולעיתים אינו מספק הגנה מספקת לזכויות הרוכשים. לפיכך, ישנה חשיבות רבה לליווי מקצועי של עורך דין מנוסה, אשר מכיר היטב את התחום. וזאת, במטרה להקטין משמעותית את הסיכונים הכרוכים בעסקה זו, תוך דאגה ושמירה על האינטרסים והשיקולים של לקוחותיו, והכל במסגרת החוק.
חשוב מאוד לבחור עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום המקרקעין בכלל וברכישת דירה מקבלן בפרט.
אייעץ לכם לא להקל ראש בבחינת הסכם המכר, ולשים דגש על תנאי התשלום, מועד מסירה ומפרט המכר אותו אתם מקבלים.
איתי דוידי, עו"ד
דוידי משרד עורכי דין